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注意:央行將調整存量房貸利率,事關相關購房者切身利益!

2020.01.21

2019年12月28日,央行發布《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》,就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜作出規定。公告如下:


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這意味著,此前與基準利率掛鉤的房貸利率將轉換成與LPR掛鉤的新模式,在這個新政下,購房者可選擇固定利率和浮動利率。


本次調整對哪些購房者有影響?


除純公積金貸款外,當前正在還商業按揭貸款的購房者都將受到影響。


本次政策調整主要針對2020年前購房的,合同約定商業貸款利率為「基準利率+浮動比例」的購房者。從2020年3月起,銀行必須和購房者重新約定利率。


存量商業性個人住房貸款定價基準如何轉換?


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關于存量浮動利率貸款定價基準的轉換,與公眾最息息相關的莫過于存量房貸利率將如何確定。


央行有關負責人表示,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。


具體來看有以下要點:


1. 定價基準轉換為LPR的:LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內不再調整;加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。


2. 定價基準轉換為固定利率的:轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平;


3. 轉換時點利率水平保持不變:該負責人還表示,同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。


據了解,目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。


央行還舉了如下實例說明:若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。


如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。


也就是說,此次存量商業個人住房按揭貸款定價基準切換為LPR后,至少未來一年個人利息支出并無變化。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍指出,定價基準轉換的影響是計算方式的變化,但利率本身不會變,或者說不會過多影響購房者的月供水平。


浮動or固定,居民該如何選?


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分析人士分析,此次央行對存量浮動利率貸款用戶給出兩個選擇,既可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,也可以轉換為固定利率。轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。這意味著,若選擇固定利率的方式,商業性個人房貸利率將維持穩定。但若以LPR為定價基準加點的方式,商業性個人房貸則存在兩種可能,一是利率下行帶來月還款額降低的紅利,二是利率上行導致月還款額增加。不過,他們認為,無論選擇哪種方式,保持貨幣政策以及商業性個人房貸利率的穩健仍將是未來市場發展的趨勢。

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